Commercieel geëxploiteerd, sociaal beheerd
De gemeente Hoorn laat haar multifunctionele accommodatie De Kreek exploiteren door een faciliterende dienstverlener. Voor deze MFA voor de wijken Bangert en Oosterpolder koos men voor facilitair dienstverlener Heyday. Beheerder Ed Bobeldijk stelt dat commerciële exploitatie en sociaal beheer hand in hand kunnen gaan. ‘Het draait uiteindelijk om de personen en om de samenwerking.’
Aanleiding
Toen de gemeente Hoorn in 2005 in de aangrenzende dorpen Zwaag en Blokker begon aan de bouw van weer een nieuwbouwwijk, stond al vast dat er een multifunctionele accommodatie zou komen voor basisonderwijs, sport en buurtwerk. De wijk kreeg de naam Bangert en Oosterpolder en zou uiteindelijk 3.400 woningen tellen. Het is de laatste nieuwbouwwijk die Hoorn op eigen grondgebied kan realiseren. In het verleden werd de gemeente al uitgebreid met wijken als Risdam en Kersenboogerd.
De MFA voor de jongste nieuwbouwwijk kreeg de naam De Kreek en opende in 2012. Ed Bobeldijk is van meet af aan als beheerder bij de accommodatie betrokken. ‘In eerste instantie was ik in dienst bij Infacilities, die bij de inschrijving voor de exploitatie van het gebouw was uitverkozen. Ik had een cateringbedrijf in Amsterdam en werd benaderd om hier beheerder te worden. Ik kom uit deze regio en binnen twee weken nam ik de beslissing om op de uitdaging in te gaan. Inmiddels heeft Heyday de exploitatie van De Kreek overgenomen en ben ik in dienst van dit bedrijf’.
Concept
Het concept voor De Krekel is het samenbrengen van de functies onderwijs, sport en wijk- en welzijnswerk op een centrale plek in de nieuwe wijk. Binnen de gemeente was een tekort aan binnensportaccommodaties; daarom kreeg de nieuwe sporthal een wijkoverstijgende functie.
Aanvankelijk was er één basisschool opgenomen in de plannen. Dat werd het Integraal Kind Centrum, bestaande uit een kinderdagverblijf en peuterspeelschool, een basisschool voor Daltononderwijs (de Roald Dahl school) en BSO voor kinderen van 4 tot 12 jaar.
Begin 2020 werd MFA De Kreek uitgebreid met een tweede IKC: de Socrates. Hierin zijn een openbare basisschool en kinderopvang gerealiseerd. Beide scholen maken onderdeel uit van de samenwerking binnen de MFA en gebruiken onder meer de sporthal en een Brede School Bibliotheek.
De sporthal heeft een oppervlakte van 1.167m2, met een tribune voor 300 bezoekers en voldoet aan de internationale wedstrijdsporteisen. Parkeergelegenheid en fietsenstalling is ruim aanwezig. Door aanwezigheid van een lift is de accommodatie geschikt voor mindervaliden.
De welzijnsorganisaties en het buurt- en jeugdwerk maken gebruik van het centrale deel van De Kreek. Daarin zijn ruimtes voor vergaderingen en cursussen van diverse afmetingen te huur, waaronder een theaterzaal, en die zijn ook in gebruik bij diverse verenigingen. Bij de sporthal is een behandelkamer voor fysiotherapie en massage en er is een lokaal voor handvaardigheid. Twee speellokalen zijn voorzien van een zachte vloer, bestemd voor onder meer yoga, dansen en bewegingslessen. Ook is er een kookstudio.
Grenzend aan de entree is het grand café. Voor gebruikers is het niet toegestaan om zelf consumpties mee te nemen. Het verwerven van inkomsten uit zaalverhuur en horeca is dus nadrukkelijk onderdeel van het concept. Bobeldijk: ‘Als horecaman was ik al gewend om commercieel te denken, maar het is ook in het belang van de gemeente dat Heyday een zakelijk belang heeft bij een goede exploitatie van de accommodatie. Ik heb er als beheerder belang bij om inkomsten te verwerven en ervoor te zorgen dat het pand goed gebruikt wordt. Verder denk ik dat de verenigingen ervan profiteren dat er een professionele horecavoorziening is, want het wordt steeds lastiger om dat met vrijwilligers te runnen.’
Locatie
‘Het gebouw stond bij de opening in 2012 wat geïsoleerd op een nog braakliggend gebied’, aldus Bobeldijk. In de jaren daarna kwam de woningbouw steeds dichterbij en nu is De Kreek het hart van de nieuwbouwwijk. In 2018 kwam naast de MFA een winkelcentrum.
Realisatie
Het Hoornse bouwbedrijf Heddes realiseerde MFA De Kreek en de nieuwbouw. Het ontwerp van de gehele MFA is van de hand van architect Rudy Uytenhaak + partners.
In de eerste fase van de nieuwbouw van De Kreek bedroeg de investering van gemeente Hoorn 12,8 miljoen euro. De investering in de tweede fase, met de uitbreiding van het IKC, bedroeg 8,1 miljoen.
Bij de bouw van deze tweede basisschool stelde de gemeente dat MFA De Kreek het meest duurzame utiliteitsgebouw van Hoorn is. Het gebouw heeft zonnepanelen, warmtepompen en maakt gebruik van een warmte-koudeopslag. De nieuwbouw is “nul-op-de-meter” gebouwd. Dit houdt in dat het gebouw jaarlijks net zo veel duurzame energie opwekt als verbruikt wordt.
Meer informatie over het ontwerp van De Kreek is hier te lezen: <https://www.uytenhaak.nl/project/hoorn-mfa-de-kreek/>, hier vindt u informatie over de tweede basisschool: <https://www.uytenhaak.nl/project/hoorn-ikc-de-kreek/>
Gebruik en beheer
Voor De Kreek besloot de gemeente het beheer, het onderhoud, de exploitatie en de schoonmaak als een integrale opdracht aan te besteden. ‘De accommodatie heeft verschillende gebruikers, waaronder Stichting Netwerk en gebruikers op het gebied van onderwijs, kinderopvang en sport’, aldus een woordvoerder van de gemeente. ‘Het doel is dat vaste en incidentele gebruikers het IKC/MFA ervaren als een aantrekkelijke, duurzame en kindvriendelijke leer-, sport-, en ontmoetingsplek in de wijk. Het aanbesteden van de exploitatie is geen specifiek beleid, maar maatwerk. Voor de ijsbaan en twee zwembaden hebben we bijvoorbeeld een exploitatie-overeenkomst afgesloten met Optisport.’
Bobeldijk kwam in dienst als beheerder toen de bouw achter de rug was en de inrichting begon. ‘In de eerste maanden was ik vooral bezig met het meubilair, de inrichting van de sporthal en de keuken. Daarna heb ik de staf samengesteld. Inmiddels werken hier vijf assistent-beheerders en vijf horecamedewerkers’, vertelt hij.
Over het gebruik van de MFA is Bobeldijk positief. De beide scholen hebben over de toeloop niet te klagen: die is twintig procent hoger dan vooraf was berekend. Ook de sporthal bewijst dat er in de gemeente een tekort aan beschikbare uren voor zaalhuur was. De lijst huurders van de overige zalen telt ruim twintig verenigingen en organisaties, variërend van dans- en muziekscholen tot koren en hobbyclubs. Ook welzijns- en gezondheidswerkers en de gemeente vinden er onderdak.
Elke twee maanden heeft Bobeldijk overleg met de beide scholen over wensen en aanpassingen, bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid. ‘Met de andere huurders, zoals de sportverenigingen, heb ik losse contacten, maar het plan is om hen bijvoorbeeld jaarlijks bijeen te brengen om te zien wat er leeft aan wensen.’
‘Belangrijk is ook dat mijn medewerkers en ik iedere dag zichtbaar en aanspreekbaar zijn in de receptie. Daar doen we ook ideeën op. Zo kwam er eens iemand langs die zei dat er hier wel van alles is voor kinderen en jongeren, maar niet voor ouderen. Toen ging ik een klaverjasmiddag organiseren en die staat nu wekelijks in de agenda. Ook kwam er een whiskyfestival. Dat hóef ik niet te doen, maar ik vind het leuk en het vestigt de aandacht op de mogelijkheden van De Kreek. En bij evenementen doe ik graag het shirt van Heyday even uit en schuif dan zelf ook aan.’
Begroting bouw en exploitatie
Heyday ontvangt van de gemeente een jaarlijkse vergoeding voor het exploiteren van het gehele complex. In dat contract zijn ook de toekomstige uitgaven op basis van een MJOP (meerjarenonderhoudsprogramma) opgenomen. Over de hoogte ervan doet het bedrijf geen mededelingen. Ook is de exploitatie gebaseerd op de inkomsten die de beheerder verwerft uit de verhuur van de diverse ruimten.
Heyday is verantwoordelijk voor het groot en klein onderhoud. Bobeldijk en zijn medewerkers maken gebruik van een app, waarmee de verantwoordelijke medewerkers van beide scholen digitaal herstelproblemen kunnen melden.
‘Voor klussen die we niet zelf kunnen oplossen, maakte ik vroeger gebruik van kleinere aannemers. Inmiddels hebben we daarvoor één contract, met Schouten Techniek, dat zelf de werkzaamheden verricht of uitbesteed. Hierdoor heb ik met nog maar één vaste partner te maken.’
Alle gebruikers moeten vóór het begin van het seizoen hun wensen indienen voor het gebruik van de diverse ruimten. Op basis daarvan wordt de bezetting van de zaalruimte ingedeeld. Extra gebruik wordt apart verrekend. Dat geldt bijvoorbeeld voor het onderwijs als een school de theaterzaal wil gebruiken of zalen nodig heeft voor een teamdag.
‘Maar dat wil niet zeggen dat we elkaar niet kunnen helpen’, zegt Bobeldijk. ‘Als wijkbewoners een muziekfestival organiseren op het plein, regel ik dat er faciliteiten zijn en daar staan voor mij weer horeca-inkomsten tegenover. Bij de eindmusical van groep acht zorg ik voor de hapjes en verdien ik wat aan de drankjes. Dat er dan wat extra gerepeteerd wordt breng ik niet in rekening.’
‘Ons belang is dat we kunnen laten zien wat hier mogelijk is, daar train ik mijn medewerkers ook op. Ouders van een leerling die hier binnenkomen ontdekken dan dat je hier ruimte voor bijvoorbeeld een leuk feestje kan huren. Voor sommigen komen we misschien wat té commercieel over, maar dan zeg ik: zo heeft de gemeente het bedacht en onder die voorwaarden heeft ons bedrijf de exploitatie op zich genomen. Maar uiteindelijk gaat het om de samenwerking, waarin je elkaar wat moet gunnen. Het komt vaak neer op de persoonlijke verhoudingen: als je elkaar ligt, is er veel mogelijk.’
Tips
Bobeldijk had graag eerder betrokken willen zijn bij de inrichting, vooral bij de horeca-afdeling van De Kreek. ‘Een gemeente heeft verstand van de bouw van scholen en sporthallen, niet van horeca’, zo zegt hij. Een groot deel van de keukeninventaris moest hij in de afgelopen tien jaar voortijdig vervangen, ook de kleurkeuze voor de inrichting van het grand café is verwisseld voor gezelliger varianten.
Bobeldijk adviseert initiatiefnemers van MFA’s om vooral de toekomstige gebruikers te betrekken bij de plannen. ‘Besturen van scholen zitten meestal niet zelf in het pand, een leerkracht en een trainer van een sportvereniging wel. Zij zien eerder wat er ontbreekt of wat niet handig is bij de inrichting.’
Zelf mist hij in De Kreek een goede toegang tot de sporthal. ‘Iedereen moet door een van de kleedkamers. Voor sporters is dat geen probleem, maar als je eens iets anders wilt doen in die hal is dat niet prettig.’
Informatie en contact
MFA de Kreek
Meetketting 1, 2 & 3
1689 XD Zwaag
T: (0229) 845 130